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作者：鲁欢 发布时间：2006-09-09 13:34:09
| 由于华城小区容积率膨胀，小区内供业主休憩的场所变得很狭小，图中的这一角空地就成了业主们聚集的地方。 |
小区整体规划才980户，可如今，四期还没建完，小区内已经有1397户了，加上四期，小区的实际容积率已经达到了4.78，远远超过国家规定的3.5的容积率标准，这样的咄咄怪事，就出现在位于崇文区的华城小区。业主在百思不得其解的情况下，选择了状告规划的审批部门——北京市规委。日前，崇文区法院已经受理了此案，将择日审理。
意外发现“蹊跷”
“如果不是我‘较真儿’，如果不是开发商太贪心，到现在我也不会明白这容积率的问题。”状告北京市规委的华城业主马先生告诉记者，正是去年年底开发商做的四期规划变更，让业主们发现了容积率的问题。
2003年，经过精挑细选，马先生看中了位于二环内的华城小区。小区紧邻护城河，3.2的容积率，45%的绿化率，房价也不算贵。但购买之后，马先生发现，真实的居住并不是那么回事，小区内的绿地很少，根本不可能有45%的绿化率，小区密度很高，3.2的容积率非常可疑。2005年，因为四期的建设，开发商在小区不起眼的角落做了规划变更公示。这下，马先生发现了容积率的“蹊跷”。
“这是我们第一次看到小区的主要经济技术指标和小区规划详图，上面的指标和我们知道的数字明显不一致”，马先生说到这里，给记者出示了他从规委档案馆复印的小区规划详图。在图上，记者看到小区的规划户数是980户。但马先生告诉记者，根据业主从北京市房地产销售网上了解的数据显示，截至3期，小区的总户数已经达到1397户，远远超过当初的审批。再加上4期计划建设的448户，小区的总户数将达到1845户！几乎是小区当初规划人口的1倍！
得知这一情况后，小区业主非常愤怒，524人联名反对4期建设，并在公示结束前，将反对意见书递交给市规委信息中心和建管二处。但是，令人不解的是，尽管有如此多的业主反对，可4期的规划竟然还是得到了批准！
业主强烈反对“膨胀”
2006年5月底，华城的业主们发现4期开始动工了。他们在惊诧之余，开始一次次上访，规委、信访办……同时，还要面对“合法”的“膨胀”带来的施工噪音。
终于，业主们忍不住了，6月底，华城的业主联合起来，将4期的施工围挡推倒，以表示自己的极大不满。可是，推倒围挡并不解决问题，业主们开始寻求法律解决这一难题。
“根据1993年建设部颁布的《城市居住区规划设计规范》，住宅小区设计容积率不宜超过3.5，建筑净密度不应超过住宅用地面积的22%，但现在华城的实际容积率已经达到4.78，建筑净密度远远超过22%”，马先生认为，这是北京市规委违规审批的结果。同时，“规委在去年12月29日收到华城业主对4期规划变更联合签名反对意见书后，在今年1月17日颁发规划许可之前，应该清楚华城小区总户数远超出原规划审定要点中的980户这一事实。但是，规委一不主动核实，二不纠正开发单位的虚假数字，三不依据此重要变化调整审核所有主要经济技术指标，所以，这是规委行政不作为”。
就此问题，9月6日，记者致电北京市规划委员会办公室，工作人员称，对此事尚不知情。
律师建议瞄准问题维权
北京信杰律师事务所资深律师王仕平认为，此案例中，存在开发商与业主之间的民事纠纷，规委和业主之间的行政纠纷。
业主维权时应该注意规委在审批规划和开发商更改规划时，有没有存在程序问题，此外，还应注意是否存在实体问题，也就是说寻找变更的规划是否与现行的法律法规中强制性条款存在冲突。抓准了程序问题和实体问题，业主才可能最大限度地维护自己的权益。（原载：京华时报）
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